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原创绿洲出售5000亿“要黄”?三季度出售猛降36%三四线商办成拦路虎

admin 2019-11-13 118人围观 ,发现0个评论
要提前做好回笼资金。

绿地三季报透着丝丝凉意。

10月24日,绿地控股集团股份有限公司(简称“绿地控股”)发布了2019年前三季度报告显示,1-9月绿地实现合同销售金额2345.53亿元,较去年同期的2670亿元减少12.1%。其中,第三季度绿地的合同销售金额668.68亿元,比去年同期减少35.8%。

这在房企中较为少见。克而瑞数据显示,虽然今年“金九银十”并不突出,但百强房企在9月全面发力,推案量上升、促销力原创绿洲出售5000亿“要黄”?三季度出售猛降36%三四线商办成拦路虎度加大,销售基本表现良好。9月,Top100房企销售操盘业绩规模9231.7亿元,较8月环比上升近23%,增幅较去年同期提升明显。

但绿地控股9月录得销售额202亿元,同比下降63%,环比减少33%。今年前9月销售额共计3439亿元,同比下降9%。成为了唯一一家三个核心增幅均为负值的企业,降幅也以“绝对优势”排在第一位。

绿地集团成立于19原创绿洲出售5000亿“要黄”?三季度出售猛降36%三四线商办成拦路虎92年,2014年是绿地控股最为辉煌的时刻,其以2408亿元的销售成绩坐上榜首位置,终结了连续多年以万科为首的地产时代。2015年借壳金丰投资上市,绿地控股市值一度超过3000亿元,成为当时全球第一大上市房企。

正因为曾经的辉煌,后续绿地控股的销量和市值一路下降时,被业内称为掉队者。2018年,绿地控股开始奋起直冲,当年斥资917亿元拿地,提出未来三年房地产业务确保年均销售规模保持在5000亿元以上的目标。

一努力似乎反而暴露了问题。某Top5房企管理层对时间财经称,绿地控股的存货和产品结构出现了问题,在三四线城市的项目比较多,且以商业为主,这导致公司资金链现在也有些问题。

绿地控股董秘办公室回应时间财经称,三季销售问题以财报公示为准。

三四线土储占比较高

在房地产行业,绿地控股有自己的个性,相对于万科以基本盘“住宅”为功守道,万达强在综合商办项目,绿地则几乎等同于高楼和基建的代名词。

前三季度,绿地房地产主业实现营业收入1262亿元,同比增长21%;基建产业实现营业收入1389亿元(内部抵消后),同比增长38%,利润总额31亿元,同比增长78%。这也是继2018年上半年后,绿地基建业务的营收再次超越地产主业。

业内对绿地控股大力发展基建业务,基本持符合“一带一路”政策,但净利润率有待提高的观点。但是其地产项目却暗藏隐忧。

克尔瑞研究员朱一鸣、李丹曾分析称,2016年,绿地控股聚焦一二线,新增土储中一原创绿洲出售5000亿“要黄”?三季度出售猛降36%三四线商办成拦路虎二线占比近九成。2017年开始至2018年,绿地加码三四线,以高铁新城为主线投入一批“短平快”项目。

截至2018年底,绿地控股持有待开发土地面积2667.92万平方米。从区域分布看,三四线城市土地储备面积占比最高,达47%,可对比的是,一线城市土地储备面积占比约为12%,二线城市占37%,海外项目占4%。

具体来看,绿地控股2018先后获取了安徽宿州及亳州、广东阳江、重庆万州及涪陵、湖南长沙及株洲、江西赣州及萍乡、湖北咸宁、四川宜宾等15个高铁站项目。

但是随着经济转型,楼市转冷,三四线市场热度似乎提前达到了顶峰转而向下,该策略陷入被动局面。

严跃进对时间财经表示,绿地控股此前对于三四线城市的投资一直不太坚定,偏于保守,可以说是错过此类城市投资的市场红利。但目前三四线的项目去化问题,要格外关注。

商办项目去化难?

联合资信评级报告显示,绿地控股开发产品规模大,三四线城市项目占比高,后续项目销售受行业景气度和调控政策影响具有不确定性。且该公司目前在建项目待投资规模很大,与之对应的在售项目如果不能顺利进行销售,对公司资金周转形成很大压力。

资金方面,三季度报告期末,绿地控股剔除预收账款后资产负债率81.50%,较去年期末下降2.90个百分点,净负债率173.05%,较去年期末提升1.22个百分点。相对自身而言,绿地控股的负债情况基本保持稳定,但与万科、保利等国企相比,绿地控股的负债率仍处于高位。

前三季度,绿地控股货币资金823.77亿元,对短债及一年内到期非流动负债之和覆盖率为91.89%,较去年期末的86.38%的覆盖率有一定改善,但未达到100%。

此外,受今年销售额下滑的影响,绿地控股前三季度经营活动现金流净额为91.26亿元,同比大幅减少70.53%。

显然,加快销售很关键。据第一财经报道,绿地控股为了四季度冲击销售规模,在整个集团拿出5000万作为营销奖陈书林励,下放给各个事业部,以激励营销条线冲击年度规模。

在8月底的中期业绩会上,绿地控股管理层在回答能否完成销售目标时称,8、9月开始,公司将加大推盘量,预计将大概率完成全年销售目标。但截至9月,绿地控股的完成度接近5000亿元目标的69%。去年原创绿洲出售5000亿“要黄”?三季度出售猛降36%三四线商办成拦路虎四季度,绿地控股销售规模约为1205亿元,而今年四季度需完成1561亿元,增幅近30%,按今年前三季度的情况来看,并不容易。

优淘城总裁薛建雄曾公开表示,绿地前几年做了很多商办项目,这些项目销售不理想,留下很多资产,这是拖累绿地控股业绩的核心原因,公司应下决心专门处置这些资产,变成现金流。

绿地控股2019年半年报显示,公司房地产主业合同销售金额中,住宅占比65%,商办占比35%;合同销售面积中,住宅占比76%,商办占比24%。

上述Top5房企管理层也称,商业的销售一般会惨过住宅,绿地控股四季度要加码促销,也得拿住宅下手。

薛建雄称,绿地控股这几年通过产业小镇和养老等模式在大量圈地,虽然短期能有明显的业绩提升,但同样会带来大量持资产和难于销售掉的商办资产。绿地应该提前做好相关资金回笼准备。(北京时间财经 陈世爱)

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